房产市场的又一大热门投资来了!这次个人也能参与!但值得投吗?

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所属分类:投资理财

在政策的引导和扶持下,长租公寓成了房地产行业的一个新的投资热门。除了各大知名地产开发商外,也吸引了不少其他资本参与进来。不过,这块看似诱人的大蛋糕,也并非没有风险,其中风险主要有投资大、期限长、盈利难等问题。为此,目前市场普遍认为把长租公寓的投资进行资产证券化将是一条出路。

房产市场的又一大热门投资来了!这次个人也能参与!但值得投吗?

一、长租公寓为什么需要进行资产证券化?

1. 盈利角度分析

首先,从盈利角度看,投资长租公寓想要盈利并不容易。前一段时间,北京万科推出了一批长租公寓,10年的房租要180万,或许有很多人觉得这是天价,并且可能会觉得长租公寓市场利润很大,但我们不妨来算算账。

万科推出的这批长租公寓,位置处在北京五环至六环之间,周边二手房价为5万多/平米。其10年房租180万的房子大小为90平米,假如就以5万/平米的房价计算,房屋总价要450万。如果万科直接就以5万/平米把房子卖了,那就可以立马获得房屋总价除去成本后的利润。但如果把房子出租,以10年180万租金计算,想要获得同样多的利润就需要25年(450/180*10)的时间。假如万科在这个项目的投资回报率为50%,那每年的投资回报率仅2%(0.5/25*100),就算投资回报率为100%,每年的投资回报率也才4%。

2. 投资期限角度分析

其次,从投资期限来看,从上方的例子就可以看出,投资长租公寓的期限是比较长的。一项投资超过20年,相信很多人都难以接受。或许像北京这样租售比相对较低的城市,会使得投资期限更长些,但在其他租售比相对较高的城市应该也不会好到哪去。投资期限长应该是长租公寓面临的一个普遍难题。

正因为盈利难、投资期限长,会令很多资本望而却步。虽说目前已经有不少资本参与进来,但更多的还是地产商和银行资本。而长租公寓又是一项需要大量资本的投资,仅靠这两方的资本显然还不够,这就需要吸引更多的资本进来。

通过把长租公寓资产证券化后,就相当于把资产化整为零,即便不需要多少资本就可以参与投资,同时想退出时只需要把证券转让即可。这就解决了投资资金大、投资期限长的问题。至于投资预期收益,在资金量和流动性问题解决后,就算投资预期收益低一些也更能让人接受,只要其预期收益能相对稳定。此外,在资产证券化后,预期收益也会随着资产价格的变动而变化,所以只要在合适的时机入场,或许还能获得不错的预期收益。

二、对个人来说值不值得投?

显然,如果个人投资者想参与到长租公寓的投资中来,最好还是以购买该类资产证券的方式。因为就个人的资金量来说,不太可能直接去拿一块地来建长租公寓。至于是否值得投,还是要看产品本身的情况。毕竟就算是长租公寓的资产证券也会有好坏之分,如果能有一些预期收益不低且稳定、流动性又好的优质资产证券,自然是值得考虑的。

作者:龙小林 >>查看更多